Donderdag 3 april – de inmiddels gevestigde ‘Highlights’ excursie van Beyond Now vindt plaats. Dit keer staan Highlights van Noord-Holland op het programma. Met een uiteenlopende groep vastgoedprofessionals bezoeken we een drietal interessante en spraakmakende gebieds- en projectontwikkelingen: Campus Diemen Zuid, de Waterbuurt in IJburg en Inverdan. Tijdens de projectbezoeken staan we stil bij de onderscheidende karakteristieken, aanpak, succesfactoren en ‘lessons learned’ van concept en proces. Hieronder een impressie van de [overigens heerlijk zonnige!] dag.
Organische gebiedsontwikkeling
We beginnen bij Campus Diemen Zuid, onderdeel van de grotere gebiedsontwikkeling Bergwijkpark. Campus Diemen Zuid valt onder Bergwijkpark Zuid, een kantorengebied dat te maken had met versnipperd bezit, weinig eigenaar-gebruikers en veel leegstand. Linda Kleijbeuker, projectmanager van Bergwijkpark bij de gemeente Diemen, geeft ons een introductie op de achterliggende visie en gebiedsplannen.
Omdat gemeente Diemen zelf geen eigenaar was in het gebied, heeft het een strategisch masterplan opgesteld dat een organische en marktconforme gebiedsontwikkeling faciliteert. De gemeente draagt zorg voor de aanleg van een aantrekkelijk groen/blauw raamwerk tussen een aantal ontwikkelclusters, met ook de (gemeentelijke) infrastructuur in het gebied. In de ontwikkelclusters kan gebouwd, herontwikkeld of getransformeerd worden. Het masterplan schrijft gegadigden hierbij slechts een aantal bebouwingsrichtlijnen voor. Het bestemmingsplan is bewust niet op voorhand aangepast, om diverse functies te kunnen toestaan. Gegeven deze context zag Snippe Projecten kansen om 50.000 m2 kantoorruimte in Diemervijver te transformeren tot Nederlands eerste echte full-service studentencampus.
Service en hospitality
Rob Mans, partner van intussen Snippe Mans Projecten, leidt ons vervolgens rond over de campus. Het sleutelwoord: service! De student is van alle gemakken voorzien. De privé studio van 27m2 met keukenblok en badkamer is keurig afgewerkt tot en met de gordijnen aan toe. De kale huur bedraagt 499 euro per maand. Tv, draadloos internet, onderhoud, energie, dienstverlening van de hospitality desk en gebruik van de fietsenstalling, sportfaciliteiten (die door het verplichte lidmaatschap rendabel te exploiteren zijn) en studiezaal zitten bij de servicekosten van 170 euro inbegrepen [overigens ben ik wel nog steeds verbaasd over de klaarblijkelijk forse portemonnee van de moderne student…]. Verder bevinden zich op de campus onder meer diversehorecagelegenheden, een fietsenwinkel, een wasserette, een Albert Heijn en een politiepost.
De campus beheerorganisatie van Snippe Mans Projecten, gezeteld op de campus zelf, ziet er strak op toe dat de campus ook aantrekkelijk blijft. Immers, bij de hoge mutatiegraad van studenten zijn het vooral de goede verhalen van de campusbewoners zelf die in de toekomst voor nieuwe huurders moet zorgen.
Op dit moment wonen er zo’n 550 studenten op de campus. Dit jaar worden er nog eens 400 studio’s opgeleverd, die op een enkele woning na reeds allemaal verhuurd zijn. De gemiddelde leeftijd van de studenten is nu 22,3 jaar.
Pionieren op het water
Na een lunch tussen de studenten begeven we ons naar de Waterbuurt in IJburg. Het idee van drijvende woningen in IJburg komt onder meer voort uit het feit dat de ondergrond alhier erg slecht was voor gewone woningbouw. Ook de afwatering speelde een rol. De ontwikkeling van de Waterbuurt gebeurde in twee varianten: aan de westkant van het binnenmeer projectmatig (Waterbuurt West) en aan de oostkant via particulier opdrachtgeverschap, vrijgesteld van welstandstoezicht (Waterbuurt Oost). Na de prijsvraag werd de projectmatige ontwikkeling opgepakt door de private Ontwikkelingscombinatie Waterbuurt West, een samenwerking tussen Woodstone & Sparkey bv, Monteflore Vastgoed bv en Woningstichting Eigen Haard.
Uiteindelijk zijn in Waterbuurt West 55 waterwoningen gerealiseerd. Een knap staaltje werk, als je bedenkt tegen hoeveel ‘normale’ regels, procedures, gewoonten en werkwijzen deze ontwikkeling indruist. Hoe gaat dat als de kabels en leidingen niet in de grond kunnen? Hoe markeer je de erfafscheiding? Hoe [of waarom…] die verplichte tweede brandroute op een steiger?
Ton van Namen, directeur van Monteflore Vastgoed bv en Mark van Ommen, destijds commercieel directeur bij ABC Arkenbouw en vandaag de dag eigenaar van Floatbase, leiden ons rond. De projectmatige drijvende woningen bestaan uit type solo, duo of trio. Vanaf 2009 zijn ze door een sleepboot kant en klaar bij de steiger afgeleverd. Daarnaast zijn er enkele paalwoningen gerealiseerd. 18 waterwoningen zijn huurwoningen van Eigen Haard. De rest is koop, met v.o.n. prijzen (destijds) tot grofweg 5,5 ton o.b.v. afgekochte erfpacht. Parkeren gebeurt onder een – zeker voor Amsterdamse begrippen – unieke parkeergarage in de kadewoningen naast de waterbuurt: één parkeerplek biedt ruimte voor twee auto’s 🙂
Waterbuurtjes
Opvallend is het eigen karakter dat elke ‘steiger’ uitstraalt. Waar de bewoners van steiger D de openbare steiger volledig vrij houden van obstakels, staat steiger B vol met plantjes, zitjes, fietsen en al niet meer. Zo bestaat 
Waterbuurt West eigenlijk uit vier buurtjes op zich. We stappen nog even binnen bij een bewoner van steiger B, die naar eigen zeggen heerlijk woont op het water. “Tja, als het waait voel je dat…dan bewegen we een beetje. Maar dat is juist leuk!”
Voor wie de eigen identiteit vooral in de woning zelf zoekt, is er Waterbuurt Oost. Hier zijn tot nu toe 38 waterkavels uitgegeven waar mensen zonder welstandstoezicht zelf hun drijvende woning konden ontwerpen en laten bouwen. Op enkele bouwregels na is alles toegestaan: van een drijvende jaren ’30 woning tot een blauwe waterwoning met zilveren ruimtelichamen op de zijwand. In de toekomst worden er nog meer welstandsvrije waterkavels uitgegeven.
Uit de rooilijn
We eindigen onze excursie in Inverdan, wat een Zaans woord 
is voor zoiets als ‘niet in de rooilijn’. Met Inverdan wilde de gemeente Zaanstad weer een aantrekkelijk en goed functionerend centrum creëren dat de meerkernige gemeente een gemeenschappelijke identiteit biedt. Gert Peter Vos, procesmanager Inverdan West, geeft een introductie en leidt ons rond. Het masterplan, ontworpen door Soeters Van Eldonk architecten, is vastgesteld in 2003. In 2006 begon de bouw. Het programma bestaat uit nieuwe woningen – “Niet alleen voor starters, waar op dit moment enorme vraag naar is, maar juist voor verschillende doelgroepen, met het oog op de langere termijn,” vertelt Gert Peter – diverse extra voorzieningen, waaronder nieuwe winkels, horeca, cultuur en een bioscoop, een nieuw stadhuis en daarnaast een aantrekkelijke en hoogwaardige openbare ruimte.
De ondernemende gemeente
De ontwikkelstrategie van Inverdan gaat uit van ‘de ondernemende gemeente’. Die rol uit zich bijvoorbeeld in het actief op zoek gaan naar nieuwe doelgroepen, de mogelijkheden van transformatie en tijdelijkheid benutten, een intensieve samenwerking met de markt, denken vanuit business cases, open kaart spelen en vertrouwen. De gemeente Zaanstad treedt in deze ook op als belegger en ontwikkelaar, vanuit een eigen ontwikkel bv. “Door als gemeente zelf investeringen te doen, straalt dat perspectief en vertrouwen uit naar de markt.” 
Ook geeft de gemeente subsidie voor gevelverbetering naar Inverdans ontwerp. Een belangrijk succes voor Inverdan is bovendien de opening van het karakteristieke Inntel Hotel (2010), bestaande uit 70 ‘gestapelde’ Zaanse huisjes. Dit heeft het toerisme in de gemeente een enorme boost gegeven. De komst van Primark overigens ook.
Over smaak valt natuurlijk niet te twisten, maar zo’n radicale en eigenwijze ingreep in het centrum van de stad getuigt op zijn minst van lef! …Tijd voor de borrel.
Tot de volgende Highlights!
Tot zover de beknopte terugkoppeling van de Highlights van Noord-Holland. De volgende Highlights vindt plaats op donderdag 18 september 2014. Gaat u ook mee?? Hou onze website in de gaten voor meer informatie, of meld u aan voor de Beyond Now nieuwsbrief. Inschrijven kan via annelies@beyondnow.nl.
0 reacties